Застройщиков стало на треть меньше, метров — почти втрое. Куда девается выбор квартир на рынке новостроек Петербурга

За последние 5 лет число застройщиков, ведущих стройку в Петербурге, сократилось на 35,9%. Объём строящегося жилья по данным ЕРЗ при этом просел на 63%. Компаний стало меньше на треть. Средний портфель в расчёте на одного застройщика, по оценкам ЕРЗ, снизился с 147 тыс. до 85 тыс. м². Метров — почти втрое. 5 лет — это тренд, и сжатие продолжается.

Часть застройщиков, пропавших из рейтинга Единого реестра застройщиков, — это не банкротства, а ребрендинг: «СПб Реновация» растворилась в «Самолёте», «Арсенал-Недвижимость» и «Полис Групп» просто сменили вывески. «Мегалит» завершил крупный проект «Приморский квартал» и на начало 2026 года больше ничего в Петербурге не строил. PIONEER, кажется, разочаровался в Петербурге. Bonava и YIT покинули рынок из-за санкций. ИПС, 36 Трест, Прагма, Bau Haus завершили проекты — и о новых тоже ничего не слышно.

Из активного жилищного строительства ушли или фактически выпали «Дальпитерстрой», «Концерн Питер», П1, «Технополис», «Базис-СПб», «Бестъ», «Инвестторг», «СР Лиговский», С.Э.Р., «Эльба», «Стройкомплекс XXI», «ТАЙМС», «Ховард Хаус», «Трест-102», «ЛенСпецСтрой», «Воин-В», GHP Group, E3 Group и «Бронка Групп». Считать все пропавшие компании покойниками было бы удобно для драматичного заголовка, но неправильно по фактам. Однако есть и действительно печальный уход с рынка: «Петрострой», Seven Suns Development и Normann дошли до банкротства.

Компаний, которые физически что-то строят, стало заметно меньше, а совокупный метраж стройки сократился ещё сильнее.

По данным ДОМ.РФ, которые приводит РБК, в мае 2026 года девелоперы по России вывели на рынок 2,3 млн м² новых проектов — на 14% меньше год к году, и это снижение идёт уже третий месяц подряд. В Петербурге объём новых запусков в мае упал на 50%. В Ленобласти, для контраста, вырос на 122% — область явно перетягивает на себя ту стройку, которую город не может предложить.

Ещё показательнее апрель: во всём Петербурге вышел только один новый проект. За январь–апрель 2025 года в городе стартовало 20,7 тыс. квартир на 795 тыс. м². За тот же период 2026-го — 11,6 тыс. квартир на 486 тыс. м². Снижение почти вдвое по количеству квартир и площади.

Снижение ключевой ставки на 6,5 п. п. за год ситуацию не изменило: для проектов с хорошими продажами и высоким покрытием эскроу ставка проектного финансирования и так была низкой, а для новых стартов девелоперов останавливает не столько дорогой кредит, сколько дорогая земля и неопределённость со спросом.

По оценке Сергея Софронова, для строительства сопоставимого объёма площадей сегодня может потребоваться в 2,5–3 раза больше инвестиций, чем 6 лет назад. Это меняет саму логику рынка: независимому девелоперу всё сложнее начинать с одного небольшого жилого комплекса, поскольку даже точечный проект требует капитала и компетенций, сопоставимых с ресурсами полноценной компании.

Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» по итогам апреля 2026 года зафиксировал: открытое предложение в городе опустилось ниже 2 млн м² — это минимум за 10 лет.

Но в тех же месяцах NSP со ссылкой на ДОМ.РФ приводит другую цифру: доля нераспроданной строящейся недвижимости в Петербурге выросла с 38% до 44%, а общий объём предложения в продаже — с 4,078 млн до 4,457 млн м².

Эти две цифры измеряют разные вещи, но выглядят противоречиво: «открытое предложение» КЦ «Петербургская Недвижимость» — это скорее готовые к продаже лоты в моменте, тогда как объём ДОМ.РФ включает весь портфель строящегося и ещё не проданного жилья, в том числе метры, которые физически появятся на рынке только через год-два.

Что не вызывает сомнений при сопоставлении обоих источников — это направление: количество новых стартов падает, ввод жилья в первом полугодии 2026 года составил 626,6 тыс. м² — вдвое меньше, чем годом ранее. Приток новых готовых к продаже квартир физически замедляется, даже если суммарный портфель «недостроенного и непроданного» на бумаге пока не сокращается так же быстро.

Рынок не просто сжимается — он расслаивается. По данным «Делового Петербурга», из 170 проектов новостроек в городе 55 сейчас относятся к премиум- и элит-классу — против 43 годом ранее. Доля премиум-сегмента в продаваемых площадях выросла до 27%.

По России в целом, среди городов-миллионников без Москвы (где более 65% новостроек — это бизнес-класс и выше), предложение премиальных и элитных новостроек за год выросло на 12,6%, тогда как комфорт-класс сократился на 23,6%, а бизнес-класс — на 26,7%. Застройщикам дорогой сегмент понятнее: меньше зависимость от льготной ипотеки, выше маржинальность, проще выдерживать дорогую землю. И стабильнее спрос!

Для массового покупателя это означает: даже если абстрактный «объём предложения» в квадратных метрах не падает так резко, как число застройщиков, реальный выбор доступного по деньгам жилья сжимается быстрее, чем цифры по всему рынку в среднем.

Это не заговор — это рациональная реакция на дорогие деньги. Земля не дешевеет. Проектное финансирование даже после снижения ключевой ставки остаётся очень дорогим для стартовых проектов с низким покрытием эскроу. Соцобязательства и инфраструктура ложатся на застройщика. При такой экономике проще и безопаснее запускать один премиальный дом на 110 квартир, чем три масс-маркетных корпуса на полторы тысячи — риск ниже, а маржа на квадратный метр выше.

Рынок новостроек Петербурга не рушится и не переживает обвал — он тихо сжимается по количеству игроков и по доступным сегментам, оставляя больше пространства для дорогого жилья и меньше — для обычного покупателя. Это не кризис в привычном смысле для отрасли. Это медленная перенастройка рынка под тех, кто может себе позволить заплатить больше.