Метр дешеветь не будет. Девелоперы пока не тонут. Но банк уже сидит в каждой квартире

Рынок новостроек принято обсуждать примерно в двух режимах. Первый: всё прекрасно, продажи растут, покупатель вернулся. Второй: всё пропало, квартиры никто не берёт, застройщики скоро начнут складывать ключи от проектов на стол банкиру.

Отчётность обычно выглядит скучнее. И полезнее.

ЕРЗ.РФ вместе с рейтинговым агентством НКР изучили финансовые показатели 11 крупнейших российских девелоперов за 2025 год. В выборку вошли компании, на которые приходится около 14% всего текущего строительства в стране. Среди них — наиболее заметные на петербургском рынке Setl Group, ЛСР, LEGENDA, GloraX и «Эталон». Исследование представил директор группы корпоративных рейтингов НКР Александр Диваков 9 июля 2026 года: катастрофы у крупных девелоперов пока нет. Но деньги стали дороже, долг растёт быстрее продаж, а запас прочности у компаний очень разный.

Выручка увеличилась на 15%, до 2,17 трлн рублей. Операционная прибыль OIBDA — на 14%, до 551 млрд. Средства на эскроу — на 23%, до 1,76 трлн. Процентные расходы — сразу на 40%, до 236 млрд.

То есть долг бежит быстрее бизнеса. На каждый рубль прироста денег на эскроу пришлось примерно 2,2 рубля нового долга. Банк в современном девелопменте уже не просто кредитор. Он фактически сидит внутри проекта, только квартиру ему показывать не надо.

Сам по себе долг застройщика ещё ничего страшного не означает. Жилой комплекс строится на банковские деньги, а платежи покупателей блокируются на счетах эскроу. Чем больше средств накоплено на эскроу, тем значительнее часть проектного кредита, по которой банк может снизить ставку.

Поэтому аналитики смотрят не просто на размер долга, а на долг за вычетом средств эскроу в сравнении с операционной прибылью. В среднем по выборке этот коэффициент вырос с 2 до 2,46.

OIBDA — это операционная прибыль до амортизации. Если по-человечески, показатель отвечает на вопрос: сколько бизнес зарабатывает своей основной деятельностью до некоторых бухгалтерских и финансовых расходов.

У девелоперов с этим есть особенность. Квартиру можно продать сегодня, но выручка в отчётности часто появится позже — после ввода дома и передачи объекта. Поэтому прибыль прыгает в зависимости от графика сдачи проектов.

Именно поэтому снижение OIBDA не всегда означает, что компания стала хуже продавать. Иногда она просто сдала меньше крупных очередей именно в этом отчётном году.

Средняя рентабельность OIBDA у крупнейших застройщиков сохранилась около 25%. С каждого рубля выручки четверть остаётся в операционной прибыли до амортизации и процентов. Но проценты эту прибыль постепенно подъедают.

Запас стал тоньше: процентные платежи выросли на 40%, тогда как OIBDA — на 14%.

Запасы девелопера — понятие широкое. В них входят готовые непроданные квартиры, незавершённое строительство, проекты в стадии реализации и земельный банк.

Поэтому рост запасов сам по себе не означает затоваривания. Компания могла купить землю, начать новые очереди или просто нарастить объём стройки.

Совокупные запасы участников исследования выросли на 14%, до 2,05 трлн рублей. При этом деньги на эскроу прибавили 23%, а срок оборачиваемости запасов практически не изменился — рост составил менее 1%. Затоваривания нет: товарная масса выросла, но покупательские деньги пока увеличились быстрее.

Представим, что жилой комплекс физически построен на 20%, а продано в нём уже 40% квартир. Делим 40 на 20 и получаем 200%.

Это не означает, что застройщик продал вдвое больше квартир, чем у него есть. Это означает, что продажи идут вдвое быстрее физической готовности.

Если показатель выше 100% — продажи опережают стройку, спрос на проекты высокий. Около 100% — продажи и строительство движутся примерно вместе. Ниже 100% — стройка ушла вперёд, продажи отстают, спрос на проекта низкий.

В среднем у исследованных девелоперов соотношение составило 104%. По рынку в целом продано примерно столько же, сколько физически построено, с небольшим опережением продаж.

У Setl Group соотношение распроданности и стройготовности составило 225% — один из лучших результатов во всей выборке. Запасы компании выросли на 10%, средства на эскроу — на 11%, срок оборачиваемости практически не изменился: плюс 1,6%.

Setl продолжает продавать квартиры существенно быстрее, чем строит. Это привычная для компании модель — крупный объём, длинная линейка проектов, сильная собственная сеть продаж и раннее вымывание предложения.

Выручка — 159 млрд рублей, рост на 5%. OIBDA — 34 млрд, снижение на 13%. Рентабельность — 22%. Долг — 162 млрд, рост на 29%. Эскроу — 96 млрд. Долговая нагрузка — 1,9. Покрытие процентов операционной прибылью — 2,6 раза.

НКР относит долговую нагрузку Setl Group к комфортной. Снижение прибыли аналитики связывают прежде всего с графиком ввода проектов, а не с развалом операционной модели. Слабее выглядит абсолютная ликвидность: денежных средств хватает примерно на 5% текущих обязательств.

У ЛСР соотношение распроданности к стройготовности — 86%. Стройка немного опережает продажи: портфель может быть готов на 50%, а продан на 43%. Не прекрасно, не ужасно — просто за бетоном пока приходится чуть-чуть догонять покупателю.

Запасы выросли всего на 6%, а средства на эскроу — сразу на 58%. НКР делает вывод, что продажи опережают рост запасов и признаков затоваривания нет.

Выручка — 252 млрд, рост на 5%. OIBDA — 61 млрд, снижение на 7%. Рентабельность — 24%. Долг — 364 млрд, рост на 42%. Эскроу — 218 млрд. Долговая нагрузка — 2,4. OIBDA превышает проценты в 3,2 раза. Абсолютная ликвидность — 21%.

Среди петербургских игроков ЛСР выглядит наиболее обеспеченной наличными относительно краткосрочных обязательств. Долг вырос сильно, но и покрытие эскроу увеличилось.

У LEGENDA отношение распроданности к стройготовности — 179%. Продажи заметно опережают физическое строительство. Запасы за год выросли на 53%, средства на эскроу — на 66%. Компания резко увеличила объём проектов, но покупательские деньги прибавлялись ещё быстрее.

Однако срок оборачиваемости запасов вырос на 29% — вложенные в проекты деньги стали превращаться в продажи медленнее. Пока ситуацию вытягивает хорошая распроданность.

Выручка — 31 млрд, плюс 35%. OIBDA — 7 млрд, плюс 55%. Рентабельность — 23%. Но долг почти удвоился — на 98%, до 88 млрд. Эскроу — 43 млрд. Долговая нагрузка — 6,3, самая высокая в выборке.

Компания умеет продавать и зарабатывать на продукте, но рост бизнеса сильно опирается на заёмные деньги. Доля собственного капитала в активах — 6%.

У GloraX запасы выросли на 31%, средства на эскроу — на 117%. Компания быстро увеличивает портфель, выходит в новые регионы и выводит новые объёмы.

Соотношение распроданности и стройготовности — 81%. Строительство идёт немного впереди продаж — для активно растущего девелопера это объяснимо.

Выручка — 41 млрд, плюс 27%. OIBDA — 12 млрд, плюс 31%. Рентабельность — 28%. Долг — 85 млрд, плюс 80%. Эскроу — 40 млрд. Долговая нагрузка — 3,8. OIBDA покрывает проценты примерно в 1,4 раза — уже заметно ближе к границе.

Абсолютная ликвидность — 6%. Продажи растут, но финансовый запас здесь тоньше, чем у Setl Group или ЛСР.

У «Эталона» распроданность практически совпадает со стройготовностью — 95%. Проекты продаются примерно в том же темпе, в каком строятся.

Запасы выросли на 10%, эскроу снизились на 7%. Срок оборачиваемости запасов сократился на 9% — признаков затоваривания нет.

Выручка — 154 млрд, рост на 17%. OIBDA — 26 млрд, рост на 7%. Рентабельность — 17%, самая низкая среди петербургских игроков. Долг — 222 млрд, рост на 26%. Эскроу — 104 млрд. Долговая нагрузка — 4,5.

Покрытие процентов составляет только 1,2 раза. Операционная прибыль уже довольно близко подошла к размеру процентных расходов. Абсолютная ликвидность — около 3%.

«Эталон» не показывает затоваривания, но сочетание долговой нагрузки 4,5, покрытия процентов 1,2 и ликвидности около 3% требует внимательного наблюдения.

Проданная квартира не всегда означает, что вся её стоимость уже лежит на эскроу. Если покупатель использует рассрочку, на счёт поступает только фактически внесённая сумма. Договор заключён, квартира считается проданной, но застройщик и банк пока получили лишь часть денег.

Поэтому рост продаж в штуках может идти быстрее наполнения эскроу. Для девелопера это удобно сегодня — клиент не ушёл. Но часть финансовой нагрузки просто переносится вправо.

У крупных застройщиков пока нет массового затоваривания. В среднем продажи и стройка идут синхронно, эскроу растут быстрее запасов, рентабельность остаётся около 25%.

Давит другое: долг увеличился на 30%, а проценты — на 40%. В следующей отчётности важны четыре показателя: рост средств на эскроу, отношение долга к OIBDA, покрытие процентов и срок оборачиваемости запасов.

Источник — исследование ЕРЗ.РФ и НКР «Финансовое состояние застройщиков жилья России за 2025 год».