Тихая гавань: Инвестиции в недвижимость. Апартаменты обещают доходность вдвое выше квартиры. Да ладно?

Классическая долгосрочная аренда однокомнатной квартиры в Петербурге в июле 2026 года давала 5,2% годовых — по расчётам ЦИАН, на которые ссылался «Деловой Петербург». За год показатель просел ещё на 0,5 п.п. — это один из самых низких результатов среди крупных городов России, где средняя доходность однушки на вторичке — 6,1%. По другим более широким оценкам, для новостроек и вторички Петербурга в целом называют диапазон 4 – 6% годовых. То есть цифры подтверждаются.

Сервисные апартаменты на этом фоне выглядят заметно интереснее — операторы и агентства оценивают их операционную доходность в 6 – 12% годовых, а по некоторым индивидуальным схемам — до 12%. Есть гарантированный доход, есть котловой, есть гибкость в сезонном переходе от долгосрочной аренды к посуточной.

Однако, эти 6 – 12% почти всегда заявляют сами операторы и агентства, продающие апартаменты, а не независимый источник. У квартиры такого защитника интересов нет: 5,2% — это цифра ЦИАН по факту сдачи жилья, а не обещание от застройщика.

Самостоятельный разбор рынка апарт-отелей Петербурга за 2025 год показывал другую динамику: доходы реальных инвесторов, а не рекламные вилки, составили 4 – 9% и продолжали снижаться — и нижняя, а не верхняя граница диапазона становится нормой. Причина — та же, что двигает весь рынок последние полгода: доходность апартамента зависит от загрузки гостиничного рынка, а она слабеет. За январь–июнь 2026 года зафиксировано худшее значение въездного туризма за последние пять лет — падение на 20% к прошлому году. Средняя загрузка коллективных средств размещения в Петербурге упала до 61%, а средний тариф вырос всего на 3% — то есть почти не растёт быстрее инфляции.

У квартиры такой зависимости нет. Арендатор снимает жильё вне зависимости от турпотока, ПМЭФ и белых ночей. Это делает доходность квартиры ниже, но заметно стабильнее — она не обваливается вслед за загрузкой отелей.

Кроме того, разница в пользу квартиры институционально более привлекательна. У квартиры — жилой статус, а значит дом не попадет под жесткий снос при любых городских инфраструктурных проектах, или будет проведен выкуп по рыночной стоимости, чего не скажешь о коммерческой недвижимости, к которой относятся апартаменты — их владельцы менее защищены.

При покупке доступны льготная и семейная ипотека, возможность длительной прописки, стандартный налоговый режим и колоссальный вторичный рынок покупателей при перепродаже. У апартамента — нежилой статус, только рыночная ипотека без льгот, отсутствие постоянной регистрации в большинстве случаев и более узкий круг покупателей на выходе: апартамент почти всегда продают тому, кто тоже ищет инвестицию, а не тому, кто ищет, где жить. Налоговый режим по апартаментам в Санкт-Петербурге комфортный в отличии от драконовского в Москве, но надолго ли это?

Это напрямую бьёт по ликвидности, читай цене. Квартиру можно продать и частнику для жизни, и инвестору. Апартамент — практически только инвестору, а инвесторов на рынке с падающей доходностью с каждым кварталом становится меньше.

Риск квартиры — это в первую очередь общерыночный риск: цена может не расти так быстро, как раньше, ставки по ипотеке могут остаться высокими, спрос может смещаться в область из-за более дешёвого входа. Но сам актив жилой, всегда ликвидный и не зависит от одной отрасли.

Риск апартамента устроен иначе — он завязан сразу на несколько отраслевых факторов одновременно. Мы уже разбирали кредитную сторону: по выборке из 13 строящихся апарт-объектов суммарный кредитный портфель составлял около 68 млрд рублей, а на эскроу-счетах накопилось только 23 млрд — среднее покрытие кредита продажами 44%. Чем ниже это покрытие к моменту ввода, тем дороже обходится оставшийся долг девелоперу — и тем выше риск, что достройка и запуск управляющей компании задержатся.

Добавляется и риск конкретного проекта, а не формата в целом: на рынке встречаются как крепкие объекты вроде iD Политех с покрытием кредита 87,7%, так и проекты с почти нулевым покрытием и минимальными продажами через год после старта. А иногда — резкие аномалии вроде массовых расторжений на десятки юнитов разом, которые обычно означают не отток частных инвесторов, а распад одной крупной схемы.

Возьмём квартиру и апартамент с одинаковым бюджетом входа — 15 млн рублей — и сравним по заявленным диапазонам доходности.

Квартира при 5,2% годовых приносит около 780 тыс. рублей в год. Апартамент при максимальном заявленном значении в 9% (середина диапазона 4 – 9%) — около 1,35 млн рублей. На бумаге разница — почти 570 тыс. рублей в год в пользу апартамента, то есть апартамент выглядит выгоднее на 73%.

Но если взять не маркетинговый диапазон, а реалистичную нижнюю границу, к которой рынок апартаментов сейчас и движется, то разница исчезает полностью, и квартира сохраняет более дешёвый долг обслуживания, льготную ипотеку на входе и куда более широкий круг покупателей на выходе. То есть при равных условиях в доходе квартира сразу становится более привлекательной инвестицией.

Когда начал формироваться рынок апартаментов, то его концепция выглядела привлекательной. Действительно — отдельный формат арендной недвижимости, более комфортной за счет стандартизации проживания и пакетов опций пользования общими пространствами от коворкингов до бассейнов и спортивных залов. Высокие, по сути, отельные требования к оборудованию номеров и сервисных услуг делали свое дело. Потребитель был готов к более дорогому чеку. Город, ничего не вкладывая, только сохраняя для апартаментов сравнимый с жилой недвижимостью гуманный налоговый режим, получал новые отельные форматы под рост турпотока и управляемые каналы сбора налогов от аренды. Собственники выходили из тени и получали пассивный доход. Даже для людей, постоянно проживающих в жилом фонде, переток арендаторов в апарт-комплексы был очевидным благом. Но продуманная концепция, гибкий подход к заполняемости и нехватка мест туристического размещения были драйверами только вплоть до пандемийного 2020 года. Все последующие события стали волнами непрекращающегося шторма, который если и не разбил корабль, то выбросил его на отмель. Снимется ли он с неё когда-нибудь — это теперь большой вопрос.

В первом полугодии 2026 года продажи апартаментов в Петербурге снизились на 12%, до 1,28 тыс. юнитов. Немного утешает, что весь провал пришёлся на несервисные объекты, которые покупают как замену квартире, без гостиничного сервиса и без встроенной доходной модели. Сервисные апартаменты — то есть настоящие апарт-отели с управляющей компанией — продали около 1 тыс. юнитов - это ровно столько же, сколько годом ранее, и их доля в общем спросе выросла до 79%.

Но высокие темпы продаж теперь редкость даже внутри сервисного сегмента: только 30% апарт-комплексов города продают от 5 – 6 до 15 – 20 юнитов в месяц. У остальных спрос ограничивают маленькая доступная экспозиция, периферийная локация с высокой конкуренцией или завышенный бюджет входа.

В лидерах — GloraX Заневский и Ladozhsky Avenir у метро «Ладожская», по 205 тыс. и 234 тыс. рублей за м² и больше 100 проданных юнитов у каждого за полгода. А по конкретным адресам иногда встречаются и обратные аномалии — например, минус 136 юнитов чистых продаж за полугодие у одного из проектов, что почти всегда означает не отток десятков частных инвесторов, а распад одной крупной сделки, структурированной через множество юнитов.

Дальше рынку предстоит переварить ещё больший объём. Во втором полугодии 2026 года девелоперы планируют завершить 16 проектов на 8,7 тыс. юнитов, из которых 13 — сервисный формат. При этом 86% этого нового предложения приходится на спальные районы — туда, где апарт-отель одновременно конкурирует с недорогими гостиницами, арендными квартирами и соседними апарт-комплексами, но не всегда может рассчитывать на стабильный туристический или деловой поток. Если считать по текущему темпу продаж — около 213 юнитов в месяц в первом полугодии, — на то, чтобы распродать только этот один транш нового предложения, рынку потребуется почти 3,5 года. И это без учёта того, что за это время выйдут и новые проекты.

Апартамент не хуже квартиры и не лучше — он устроен по другой логике риска. Квартира — это медленный, предсказуемый и ликвидный актив с доходностью чуть выше банковского депозита. Апартамент — это ставка на конкретный объект и конкретного оператора, которая при удаче (растущая экономика) даёт вдвое больше квартиры, а при неудаче (экономические потрясения) не даёт почти ничего сверх риска остаться с активом, который некому продать. Выбор между ними — это не выбор формата недвижимости, а выбор того, сколько неопределённости инвестор готов взять на себя ради разницы в несколько процентных пунктов.

Источники: ЦИАН; «Деловой Петербург»; Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»; Becar Asset Management; собственные расчёты канала по данным ДОМ.РФ / ЕИСЖС.