Минус 32% продаж квартир за месяц — обвал? А вот и нет

Май в Петербурге закрылся цифрой, от которой у любого аналитика сводит скулы: продажи новостроек упали почти на треть к апрелю.

И тут же странность. Почти каждый застройщик выходит и говорит: у нас всё нормально, падения нет, местами даже рост. Обычно это просто маркетинг. Но в этот раз спорить с ними неожиданно сложно. А ещё цены на метр не упали — наоборот, подросли.

Рынок рухнул на треть, ценник прибавил, продавцы спокойны. Так настоящий обвал себя не ведёт. Двадцать пять лет я смотрю на эти таблицы — и сейчас разберёмся вместе, что произошло на самом деле. С цифрами, именами и арифметикой.

По данным «Пульса продаж новостроек», в мае в Петербурге прошло 1 565 сделок по ДДУ. Это −32,1% к апрелю. База данных Dataflat даёт близкую картину: 1 683 ДДУ, тоже минус треть.

Если сравнивать Dataflat с Dataflat, майские 1 683 — это минимум всего доступного ряда с 2021 года. Прошлый антирекорд держался недолго: март 2026-го с его 2 151 сделкой. Май пробил и его — ещё на 468 договоров ниже.

По деньгам выручка девелоперов Петербурга, по оценке Dataflat, просела с 33,74 млрд руб. в апреле до 23,25 млрд руб. в мае.

А теперь то самое странное. Цены ведут себя так, будто ничего не случилось. Средний метр в сделках, по «Пульсу», вырос до 314 тыс. руб. — плюс 9 тыс. за месяц. Прайсы на новостройки (без премиума и элитки) на конец мая — 335 тыс. руб., к началу июня — уже 339 тыс.

Соблазн велик: сказать, что продавцы, как всегда, приукрашивают. Но есть один источник, который врать не заинтересован.

Через платформу TrendAgent проходит слишком большая часть реального рынка, чтобы отмахнуться: мол, опять красиво рассказывают.

И вот мы получаем два описания одного и того же мая. Минус 4,5% — и минус 32%.

Разница между −4,5% и −32% — это не разница между правдой и ложью. Это разница между тем, как считают.

TrendAgent видит сделку в момент договорённости: клиент выбрал, забронировал, внёс деньги. Dataflat и «Пульс» считают другое — регистрацию ДДУ в Росреестре.

А регистрация — штука техническая. Сегодня клиент заплатил, завтра банк подвис с одобрением, потом праздники, потом документы доехали в Росреестр уже в июнь.

То есть сделка состоялась в мае. А в майскую статистику она не попала. Уехала на следующий месяц по календарю.

Один и тот же спрос. Две картинки. Разница — в семь раз по глубине падения.

Пока Петербург проседал на треть, Ленобласть в мае потеряла к апрелю всего 5–6%: 1 511 сделок по «Пульсу», 1 555 по Dataflat. И впервые за все годы область подошла к городу почти вплотную: 1,5–1,55 тыс. сделок против 1,68 тыс. в Петербурге. Разрыв — 130–170 сделок.

Причина простая. Входной билет в области — средний бюджет 7,4 млн руб. против городских 13,3 млн. В такие суммы семейная ипотека ещё пролезает. А запуски новых проектов это подтверждают: по данным ДОМ.РФ, в мае в Петербурге их объём упал на 50%, а в Ленобласти вырос на 122%.

Спрос не умер. Он переехал туда, где дешевле вход.

Майское падение — не история про то, как у рынка кончился спрос. Это история про то, как рынок научился его прятать: часть утекла в регистрацию следующего месяца, часть — в невидимую вторичку, часть переехала за городскую черту.

Цифра в минус треть пугает. Но пугает она не покупателя, а застройщика, которому нужно закрывать эскроу. Покупателю эта же цифра — повод сесть за стол переговоров.