Почему квартиры в Петербурге стоят столько, сколько стоят

Логика подсказывает: меньше покупателей — ниже цены. На рынке новостроек Петербурга всё наоборот. Сделок в этом году заметно меньше, а средний метр в масс-маркете к апрелю дорос до 300,4 тыс. руб. — плюс 6,6% с начала года, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Это не упрямство застройщиков и не жадность. Это устройство рынка, в котором цена квартиры собирается совсем из других деталей, чем думает покупатель.

Давайте разберём метр на части — и станет видно, почему он стоит столько.

Возьмём реальный пример: обычный жилой комплекс в Новосаратовке. Разложим квадратный метр по статьям, как он есть в проектной декларации и расчётах:

— участок — 34 тыс. руб./м²;

— строительно-монтажные работы (СМР) — минимум 90 тыс. (в декларации — 115,3 тыс.);

— благоустройство и инфраструктура — 5 тыс.;

— социалка (школа, садики) — 5 тыс.;

— маркетинг и продажи — 10 тыс.;

— проектное финансирование и банковские комиссии — 4 тыс.;

— страхование, гарантийный резерв, непредвиденное — 4 тыс.;

— самый простой ремонт — 15 тыс.

Метр ещё не продан, а в него уже зашиты земля, бетон, школа, банк и реклама. И только сверху — прибыль застройщика.

Квартиры в новостройках продаются через эскроу-счета: деньги покупателей лежат на спецсчёте, и по мере их накопления дешевеет кредит застройщику. Чем больше собрано — тем ниже ставка по проектному кредиту.

Цифры жёсткие. Если эскроу-счета покрывают большую часть кредита, ставка для застройщика — 1–4% годовых. Если продажи буксуют и покрытие низкое — те же деньги стоят уже 18–25%. Разница не в процентах, а в разы.

Ещё один аспект — цена земельного участка. Деньги, на которые застройщик его купил, он же где-то взял. И взял он их в банке. Пока стройка идёт, проценты капитализируются прямо в себестоимость стройки. Например, у «Брусники», по её же МСФО-отчётности за 2025 год, в незавершённое строительство «закопано» 27,5 млрд руб. процентов против 14,6 млрд годом ранее. Ставка капитализации — 21,7%. Эти проценты не исчезают. Они «выйдут» в цене квартир при продаже.

Когда выбор сжимается, прайс ведёт себя бодрее продаж. Повышение цен в апреле прошло почти по половине жилых комплексов — а ещё в феврале–марте таких было около 30%.

Агрегаторы — ЦИАН, Яндекс Недвижимость, БН — показывают цену предложения. Это витрина: сколько застройщик хочет получить. По «Пульсу продаж новостроек» в марте средняя цена предложения в Петербурге — 327 тыс. руб./м², а средняя цена сделки — 295 тыс. Разрыв — 32 тыс. на каждом метре.

Поэтому в новостных лентах одна и та же «средняя цена метра» гуляет в диапазоне 10–12%: у ЦИАН одно, у Яндекса другое, у БН третье. Никто не врёт — просто одни считают витрину, другие регистрации, третьи реальные сделки. Ближе всего к деньгам — СберИндекс: он берёт фактические ипотечные сделки через «ДомКлик».

А теперь считаем.

Вернёмся к цене метра и сложим себестоимость по статьям: 34 (земля) + 90 (СМР) + 15 (ремонт) + 5 (благоустройство) + 5 (социалка) + 10 (маркетинг) + 4 (банк) + 4 (резервы) = 167 тыс. руб./м². А значит дешевле её продавать нельзя. А если всё-таки продают, то возникают вопросы: не экономит ли застройщик на бетоне и ремонте. «Волшебного» варианта, где всем дёшево и хорошо, в этой арифметике нет.

Цена квартиры в Петербурге — это не про то, сколько покупатель готов заплатить. Это про то, сколько стоит её построить при дорогом кредите и дефиците земли, плюс прибыль застройщика.

Поэтому она и ведёт себя «неправильно»: спрос падает, а ценник держится.

Хорошая новость одна: понимая, из чего собран метр, вы перестаёте платить за витрину и начинаете платить за квартиру.