«Снесут ли хрущёвки в Петербурге? Закон о КРТ работает полгода — расселили ноль домов»

Вы, вероятно, слышали и раньше эти три буквы — КРТ. И, скорее всего, зная их расшифровку, уже успели записать себя в один из двух лагерей.

Одни ждут: снесут старую пятиэтажку — дадут новую квартиру в свежем доме. Другие боятся: придут с бульдозером и выселят на дальнюю окраину.

Так вот. В ближайшие годы не будет ни того, ни другого.

КРТ — это когда город перестраивает не один дом, а целый квартал, договариваясь с собственниками не поодиночке (это было трудно), а решением большинства (после обновления законодательства).

Для жителя пятиэтажки картинка в голове двоится.

Светлая: вместо тесной хрущёвки — новая квартира в современном доме, во дворе школа и садик, нормальные дороги.

Тёмная: закон 2022 года реально позволял включить ваш дом в программу без вашего согласия — «дома-молчуны». Оспорить — за 90 дней. А переселить — хоть из центра на окраину. Были протесты, и программу свернули.

Звучит мягче. Но и это пока не про вас. Потому что ни одного жилого квартала под КРТ в городе нет.

В теории — это сделка. Вы отдаёте старую квартиру и привычный двор. Взамен получаете новое жильё, а район — школы, садики, поликлинику, дороги, благоустройство.

Как это выглядит, когда работает, видно по старшей родственнице КРТ — программе реновации застроенных территорий (РЗТ). По ней «Самолет» (ранее под брендом «СПб Реновация») за годы расселил и снёс 103 ветхих дома, а на их месте построил 75 новых — больше 1 млн кв. м жилья, вложив свыше 120 млрд руб. В одном только Колпино новые квартиры получили около 250 семей, рядом — школа и садики. Вот она, светлая картинка.

Но есть и оборотная сторона. И многие жители страшатся именно её.

Стройка под окном на годы. Уплотнение: больше людей, больше машин, нагрузки на те же дороги, парковки, школы и поликлиники. А ваш дом, если он крепкий, и так поддерживается за счёт капремонта — и снос вместо ремонта далеко не всем кажется улучшением.

Поэтому единого «хотим КРТ» у жителей нет. Кто-то мечтает о новой квартире. Кто-то — чтобы его просто не трогали. И это нормально.

Чтобы вас расселить и дать новое жильё, нужен застройщик, готовый за это взяться. А он берётся только тогда, когда видит прибыль.

Сейчас не видит.

Три с половиной года назад реновация хрущёвок выглядела выгодной. «Деловой Петербург» прикидывал: вложить около 2 трлн руб., выручка 2,5 трлн, запас прибыли порядка 500 млрд. Рентабельность — около 20%. При таких цифрах застройщики выстроились бы в очередь.

Пересчёт 2025 года всё перевернул.

Себестоимость стройки выросла со 174 тыс. до 262 тыс. руб. за кв. м. Считаем: 262 минус 174 — это 88 тыс. руб. на каждом метре, или +50,6%.

А цены сделок по «СберИндексу» за то же время прибавили лишь 31,7%.

Видите разрыв? Затраты растут в полтора раза быстрее, чем то, по чему квартиры продаются.

Дальше — маржа. Запас прибыли усох с 500 до 300 млрд руб. Минус 40%. А вложить надо уже не ~2, а ~3 трлн. Денег нужно в полтора раза больше — прибыли почти вдвое меньше. Местами расчёт и вовсе уходит в минус.

Раз жилые кварталы невыгодны, город решил обкатать механизм там, где нет жителей и нет конфликта. В правилах землепользования и застройки сейчас нет ни одной жилой локации под КРТ — только бывшие промзоны и пустыри.

Зон осталось немного: их сократили с 18 до 11. Это юг — район будущего города-спутника Южный, Шушары, Колпино. И серый пояс в центре: Обводный канал, «Красный треугольник», окрестности Московского проспекта. Но он нарезан крупными территориями и реновировать его по силам только крупным застройщикам.

То есть КРТ сейчас — это не про вашу пятиэтажку. Это про ржавые заводские корпуса, которые годами стоят пустыми. Если у города и инвестора сойдётся экономика, на их месте появится новый кусок города. А она, как мы посчитали, не сходится.

Жителям хрущёвок все эти годы продавали две эмоции: надежду на новую квартиру и страх перед бульдозером. Обе оказались сильнее реальности.

Реальность скучнее. Вас не снесут — и вам не дадут ничего нового. Потому что обновлять ваш квартал сегодня просто некому и не на что.